Boarding Houses und Serviced Apartments gewinnen als zeitgemäße Wohnform in deutschen Großstädten an Bedeutung. Diese als Beherbergungsbetriebe klassifizierten Einrichtungen heben sich von traditionellen Mietwohnungen ab und punkten mit vielfältigen Annehmlichkeiten – von Reinigungsservice über Wäscheversorgung bis hin zu Concierge-Diensten.
Der steigende Bedarf dieser Wohnkonzepte führt in deutschen Metropolen zu gezielten Vorschriften. Städte wie München, Hamburg, Berlin und Frankfurt setzen verschiedene Regelungen durch, die den regulären Wohnungsbestand schützen sollen. Ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz von 7% steigert die wirtschaftliche Attraktivität für Anbieter deutlich.
Mieter profitieren von schnelleren Kündigungsmöglichkeiten, müssen aber auf klassische Mieterschutzrechte verzichten. Der Markt verzeichnet trotz strenger Auflagen konstantes Wachstum, insbesondere in zentralen Stadtlagen. Zusätzliche Serviceleistungen ermöglichen höhere Preise und erschließen ein eigenes Marktsegment in der Immobilienbranche.
Das Wichtigste zusammengefasst:
- Rechtliche Einordnung als Beherbergungsbetrieb mit reduziertem Mehrwertsteuersatz von 7%
- Umfangreiches Serviceangebot inklusive Reinigung, Wäsche und Concierge-Dienste
- Spezielle Regulierungen in Großstädten zum Schutz des normalen Wohnungsmarktes
- Höhere Flexibilität durch kurze Kündigungsfristen, aber weniger Mieterschutz
- Wachsender Markt besonders in Innenstadtlagen mit klarer Positionierung im Premium-Segment
Inhaltsverzeichnis
Boarding Houses und Serviced Apartments: Eine wachsende Alternative
Die rechtliche Einordnung von Boarding Houses und Serviced Apartments erfolgt grundsätzlich als Beherbergungsbetriebe. Dies bringt besondere Anforderungen mit sich, unterscheidet diese Wohnform aber auch deutlich von klassischen Mietwohnungen.
Boarding Houses und Serviced Apartments fallen nicht unter das normale Mietrecht, sondern werden rechtlich wie Hotels behandelt.
Ein zentrales Merkmal dieser Wohnform sind die integrierten Dienstleistungen. Anders als bei Standard-Mietwohnungen gehören Reinigungsservice, Wäscheservice und oft auch ein Concierge-Service zum Grundangebot. Diese zusätzlichen Services grenzen Boarding Houses klar von normalen Wohnungen ab und rechtfertigen ihre Einstufung als Beherbergungsbetriebe.
Regulierung in deutschen Großstädten
Die zunehmende Beliebtheit von Boarding Houses führt in vielen deutschen Großstädten zu speziellen Regelungen. Der Grund: Diese Wohnform steht in direkter Konkurrenz zum regulären Wohnungsmarkt. Mehrere Metropolen haben deshalb Zweckentfremdungsverbote erlassen. Diese sollen verhindern, dass normaler Wohnraum in kurzfristige Beherbergungsangebote umgewandelt wird. Die wichtigsten Regelungen in deutschen Großstädten sind:
- München verlangt eine spezielle Genehmigung für die Umwandlung von Wohnraum in Boarding Houses. Die Nutzung muss dabei nachweislich im öffentlichen Interesse liegen
- Hamburg beschränkt die Vermietungsdauer in Boarding Houses auf maximal drei Monate, um eine dauerhafte Zweckentfremdung zu vermeiden
- Berlin hat strikte Auflagen für Neubauten von Boarding Houses eingeführt. Diese müssen in ausgewiesenen Gewerbegebieten entstehen
- Frankfurt am Main erlaubt Boarding Houses nur in bestimmten Stadtteilen und verlangt einen Mindestanteil an Langzeitwohnungen im selben Gebäude
Die rechtliche Behandlung als Beherbergungsbetrieb hat auch steuerliche Folgen. Während normale Vermietung mit 19% Mehrwertsteuer belegt ist, gilt für Boarding Houses der reduzierte Steuersatz von 7% – analog zu Hotels. Dies macht das Geschäftsmodell für Betreiber attraktiv.
Für die Nutzer bedeutet der rechtliche Status als Beherbergungsbetrieb mehr Flexibilität. Kündigungsfristen sind deutlich kürzer als bei normalen Mietverträgen. Dafür fehlt der übliche Mieterschutz. Die Preise können kurzfristig angepasst werden und eine Verlängerung des Aufenthalts ist nicht garantiert.
Der Markt für Boarding Houses wächst trotz oder gerade wegen der strengen Regulierung. Besonders in den Innenstadtlagen der Großstädte entstehen neue Angebote. Die klare rechtliche Einordnung als Beherbergungsbetrieb schafft dabei Planungssicherheit für Investoren und Betreiber.
Die zusätzlichen Dienstleistungen bleiben das zentrale Unterscheidungsmerkmal zum normalen Wohnungsmarkt. Sie rechtfertigen höhere Preise und sorgen gleichzeitig dafür, dass Boarding Houses eine eigene Nische im Immobilienmarkt besetzen können.
Übernachtungstrends in Deutschland
Aktuelle Entwicklungen im Hotelsektor
Der deutsche Übernachtungsmarkt zeigt eine deutliche Erholung. Mit 149 Millionen Übernachtungen in 2023 nähert sich die Branche dem Niveau vor der Pandemie an. Hotels behaupten ihre Position als bevorzugte Unterkunftswahl für Reisende.
Die klassische Hotellerie bleibt trotz neuer Alternativen das Rückgrat der deutschen Beherbergungsbranche.
Besonders interessant ist die Verteilung der Gästestruktur: Sowohl einheimische als auch internationale Besucher wählen vorrangig Hotels für ihre Aufenthalte. Diese Präferenz basiert auf dem verlässlichen Service-Standard und der professionellen Infrastruktur, die Hotels bieten.
Digitale Transformation der Unterkunftssuche
Online-Vermietungsplattformen verzeichnen einen markanten Aufwärtstrend. Airbnb und ähnliche Anbieter gewinnen kontinuierlich Marktanteile. Diese Entwicklung spiegelt einen grundlegenden Wandel im Buchungsverhalten wider:
- Flexiblere Buchungsoptionen
- Direkter Kontakt zwischen Gast und Gastgeber
- Authentische Wohnerlebnisse in lokaler Umgebung
- Größere Auswahl an individuellen Unterkünften
- Oft günstigere Preise für längere Aufenthalte
Die digitalen Plattformen erweitern das traditionelle Unterkunftsangebot erheblich. Sie sprechen besonders Reisende an, die nach alternativen Übernachtungsmöglichkeiten suchen. Der Erfolg dieser Plattformen basiert auf der einfachen Zugänglichkeit und transparenten Bewertungssystemen.
Trotz des Wachstums der Online-Plattformen bleiben Hotels zentral für den Tourismus. Sie bieten standardisierte Qualität und professionellen Service, was besonders für Geschäftsreisende und qualitätsbewusste Urlauber wichtig ist. Die Kombination aus traditionellen Hotelunterkünften und modernen Online-Vermietungsoptionen schafft ein vielfältiges Angebot für unterschiedliche Bedürfnisse und Präferenzen.
Verschiedene Unterkunftsarten im Überblick
Traditionelle Unterkünfte und ihre Besonderheiten
B&Bs und Pensionen bieten eine persönliche Atmosphäre mit individueller Betreuung durch die Gastgeber. Diese familiär geführten Unterkünfte zeichnen sich durch ihr authentisches Ambiente und oft hausgemachtes Frühstück aus. Die Zimmer sind meist individuell eingerichtet und vermitteln ein heimisches Gefühl.
Jede Unterkunftsart erfüllt spezifische Bedürfnisse und eignet sich für unterschiedliche Reiseanlässe und Aufenthaltsdauern.
Campingplätze repräsentieren die flexible Option für naturverbundene Reisende. Sie ermöglichen direkten Kontakt zur Umgebung und bieten häufig moderne Sanitäranlagen sowie Gemeinschaftsküchen. Jugendherbergen hingegen sprechen besonders preisbewusste Reisende an und fördern durch ihre Gemeinschaftsräume den sozialen Austausch.
Erholungs- und Ferienhäuser gewährleisten maximale Privatsphäre und Unabhängigkeit. Diese Unterkünfte verfügen über vollausgestattete Küchen und separate Wohnbereiche, ideal für längere Aufenthalte oder Familienurlaube.
Spezifische Vorteile der verschiedenen Unterkünfte
Die unterschiedlichen Unterkunftsarten bieten jeweils einzigartige Vorzüge:
- B&Bs und Pensionen
- Persönlicher Service
- Lokale Insider-Tipps
- Authentische regionale Erfahrung
- Inkludiertes Frühstück
- Campingplätze
- Maximale Flexibilität
- Günstiges Preis-Leistungs-Verhältnis
- Direkte Naturerlebnisse
- Outdoor-Kochmöglichkeiten
- Jugendherbergen
- Kostengünstige Alternative
- Internationale Begegnungen
- Organisierte Aktivitäten
- Zentrale Stadtlagen
- Erholungs- und Ferienhäuser
- Komplette Privatsphäre
- Eigene Küche
- Flexible Tagesgestaltung
- Mehr Platz als in Hotels
Kurzzeitvermietungen kombinieren oft die Vorzüge mehrerer Unterkunftsarten. Sie bieten die Privatsphäre eines Ferienhauses mit der zentralen Lage eines Hotels. Diese Option gewinnt besonders bei Geschäftsreisenden und längeren Städteaufenthalten an Beliebtheit.
Die Wahl der passenden Unterkunft hängt von verschiedenen Faktoren ab: Reisedauer, Budget, gewünschter Komfortgrad und Reisezweck spielen eine zentrale Rolle. Während Campingplätze absolute Flexibilität garantieren, punkten B&Bs mit ihrer familiären Atmosphäre. Ferienhäuser eignen sich optimal für längere Aufenthalte mit Selbstversorgung.
Moderne Unterkünfte passen ihre Angebote zunehmend an aktuelle Bedürfnisse an. Viele Einrichtungen integrieren digitale Buchungssysteme und kontaktlose Check-in-Optionen. Hybride Konzepte, die verschiedene Vorzüge unterschiedlicher Unterkunftsarten vereinen, etablieren sich verstärkt am Markt.
Auswirkungen der Wohnungskrise
Die aktuelle Wohnungskrise in Deutschland zeigt sich in dramatischen Zahlen und betrifft besonders die großen Metropolen. Der Sozialwohnungsbestand schrumpft kontinuierlich, während die Nachfrage stetig zunimmt.
Der Mangel an Sozialwohnungen beläuft sich deutschlandweit auf mindestens 700.000 Einheiten, wobei einige Schätzungen sogar von mehreren Millionen fehlenden Sozialwohnungen ausgehen.
Besonders angespannt präsentiert sich die Lage in den Großstädten. Berlin, Hamburg und Köln kämpfen mit einer außergewöhnlich hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Die Folgen sind deutlich spürbar: Lange Wartelisten für Sozialwohnungen, überhöhte Mieten im freien Wohnungsmarkt und eine zunehmende Verdrängung einkommensschwacher Haushalte in die Peripherie.
Zentrale Herausforderungen der Wohnungskrise
Die gegenwärtige Situation verschärft sich durch mehrere parallel auftretende Faktoren:
- Fehlende bezahlbare Wohneinheiten: Aktuell mangelt es an etwa 1,9 Millionen bezahlbaren Wohnungen bundesweit
- Steigende Baukosten: Die Materialpreise haben sich in den letzten Jahren drastisch erhöht
- Erhöhte Zinsen: Die Finanzierung von Neubauprojekten wird zunehmend kostenintensiver
- Mangelnde Baugrundstücke: In Ballungsräumen fehlen geeignete Flächen für neue Wohnprojekte
- Lange Genehmigungsverfahren: Bürokratische Hürden verzögern den Wohnungsbau zusätzlich
Diese Entwicklung trifft besonders Studierende, junge Familien und Menschen mit niedrigem Einkommen. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum führt zu einer verstärkten sozialen Segregation in den Städten. Während in den Innenstadtlagen die Mieten kontinuierlich steigen, werden Menschen mit geringerem Einkommen in die Randgebiete gedrängt.
Die steigenden Baukosten haben direkte Auswirkungen auf die Mietpreise. Neue Projekte müssen zu höheren Preisen vermietet werden, um wirtschaftlich zu bleiben. Dies verschärft die Situation zusätzlich, da selbst der Neubau kaum noch bezahlbaren Wohnraum schafft.
Die Konsequenzen dieser Entwicklung zeigen sich auch im sozialen Gefüge der Städte. Lehrer, Pflegekräfte und andere wichtige Berufsgruppen können sich das Leben in den Innenstädten kaum noch leisten. Dies führt zu längeren Arbeitswegen und einer Verschlechterung der Lebensqualität für viele Beschäftigte.
Alternative Wohnkonzepte wie Boardinghouses gewinnen durch diese Entwicklung an Bedeutung. Sie bieten eine flexible Lösung für Menschen, die vorübergehend Wohnraum suchen und dabei nicht auf Komfort verzichten möchten. Gleichzeitig entlasten sie den regulären Wohnungsmarkt, da sie eine spezifische Zielgruppe bedienen.
Präferenzen internationaler Touristen
Die Standortwahl für Boardinghouses orientiert sich stark an den Bedürfnissen internationaler Gäste. Großstädte mit über 100.000 Einwohnern stehen dabei besonders im Fokus, da sie optimale Rahmenbedingungen für temporäres Wohnen bieten.
Internationale Reisende bevorzugen Metropolen mit ausgeprägter Infrastruktur und vielfältigen kulturellen Angeboten für ihren Aufenthalt.
Urbane Zentren punkten durch ihre internationale Atmosphäre, die sich in mehrsprachigen Dienstleistungsangeboten und kultureller Vielfalt widerspiegelt. Die Mehrsprachigkeit zeigt sich besonders in der alltäglichen Kommunikation – von Speisekarten in Restaurants bis hin zu Wegweisern im öffentlichen Raum. Diese Faktoren schaffen ein vertrautes Umfeld für internationale Gäste.
Entscheidende Infrastrukturmerkmale
Die Verkehrsinfrastruktur spielt eine zentrale Rolle bei der Wahl des Standorts. Internationale Gäste legen besonderen Wert auf folgende Aspekte:
- Direkte Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
- Kurze Wege zu Flughäfen oder Hauptbahnhöfen
- Gut ausgebaute Radwege für umweltbewusste Mobilität
- Sichere Fußgängerzonen und breite Gehwege
- Moderne Sharing-Angebote für Fahrräder und E-Scooter
- Digitale Verkehrsinformationen in mehreren Sprachen
- Barrierefreie Zugänge zu öffentlichen Einrichtungen
- Zentrale Lage mit kurzen Wegen zu Geschäften und Restaurants
Die Verkehrssicherheit genießt bei internationalen Gästen höchste Priorität. Deutsche Großstädte überzeugen durch ihre gut ausgebauten Radwege, sichere Fußgängerüberwege und strikte Verkehrsregeln. Diese Faktoren tragen zur positiven Wahrnehmung bei und erhöhen die Attraktivität des Standorts.
Die englischsprachige Orientierung erleichtert internationalen Gästen den Alltag erheblich. Moderne Boardinghouses reagieren darauf mit mehrsprachigem Personal und englischsprachigen Informationsmaterialien. Digitale Lösungen, wie mehrsprachige Apps für Haussteuerung oder Concierge-Services, ergänzen das Angebot.
Die Standortwahl eines Boardinghouses berücksichtigt zusätzlich die Nähe zu internationalen Unternehmen, Universitäten oder Forschungseinrichtungen. Diese Institutionen ziehen regelmäßig internationale Gäste an und generieren eine konstante Nachfrage nach temporären Wohnlösungen.
Die gastronomische Vielfalt der Umgebung spielt ebenfalls eine wichtige Rolle. Internationale Restaurants, Cafés und Supermärkte mit internationalem Sortiment erhöhen die Attraktivität des Standorts für ausländische Gäste deutlich.
Deutsche Städte konkurrieren international um Geschäftsreisende und Expatriates. Die Kombination aus zuverlässiger Infrastruktur, internationaler Atmosphäre und hohen Sicherheitsstandards positioniert deutsche Städte als attraktive Destinationen für temporäre Wohnlösungen.
Quellen
Statista
Hans-Böckler-Stiftung
Bird & Bird